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房屋租赁合同纠纷案中房屋交付的认定

  发布时间:2020-08-21 17:50:38


    合同法第一百一十二条规定,租赁合同是出租人将租赁物交承租人使用、收益,承租人交付租金的合同。由该定义可知,交付租赁物于承租人使用和收益是出租人的一项主合同义务,也是合同得以顺利履行的基础。在一些租赁合同纠纷案件中,出租人起诉要求承租人支付租金等费用,承租人会以房屋未实际交付为由进行抗辩,有些承租人还会提起反诉要求追究出租人未按约交付房屋的违约责任,基于此,认定房屋是否交付对于此类案件审理至关重要。

    一、租赁合同没有约定交付规则或者约定不明确的情况

    在合同没有明确约定以及约定不明确的情况下,交付规则可根据合同法第六十一条、第六十二条的规定进行处理。实践中,特别是商事租赁案件中,房屋交付规则一般都会在合同中明确,如果合同没有约定或者约定不明确的,应按照上述规定进行处理。此外,房屋交付包括房屋本身和钥匙,特别是在承租人已经实地考察过案涉房屋并确认房屋具备交付条件的情况下,房屋交付一般以交钥匙为准。需要指出的就是,交付钥匙乃出租人之义务,出租人不可在未经承租人同意的情况下单方设定交付条件和方式,特别是该种交付加重了承租人的负担。实践中就有出租人将钥匙放置于某处通知承租人领取,承租人未予认可该方式,法院最终认定不构成有效交付的案例。

    二、租赁合同就交付规则有明确约定的情况

    在租赁合同有明确约定的情况下,只要该约定满足意思表示的有效条件,交付规则就应以此确认。通常情况下,只要出租人未按照约定方式履行交付义务即构成违约,承租人即可行使抗辩权,同时也有另行追究出租人违约责任的权利。但在出租人未按照约定方式交付房屋的情况下,若要认定房屋构成有效交付,笔者认为至少需满足以下三个条件。

    1.承租人已经占有使用房屋。无论是从交付的含义,还是从交付产生的效果来看,承租人占有房屋都是认定交付的重要依据。实践中,很多情况下出租人在交付房屋之前承租人已经占有房屋,比如租赁关系期间出租人将房屋卖给第三人,第三人与承租人签订新的租赁合同时承租人便已经占有使用房屋。上述情况下,第三人已无再次交付房屋的必要和可能,却已经产生实际交付之效果,比如动产物权变动的交付规则中就存在简易交付的情形,笔者认为对此可以参照理解。

    2.合同已经实际履行,承租人未就房屋交付提出异议。在承租人已经占有使用房屋的情况下,如果承租人已经在按照约定履行租金缴纳等义务,出租人也在收取租金和履行自身义务,此种情况下合同已经进入实际履行阶段,在合同没有特别约定的情况下,通常可认为出租人房屋交付义务已经完成。因为实践中合同的履行不一定会严格按照约定的方式,某些情况下当事人会在履行环节对合同进行变更,一种是以明确的补充协议或口头约定的方式,另一种就是隐性的默认变更。但无论是哪种方式,其核心在于当事人就合同变更实质上已经达成合意。就合同法领域来说,不乏如此理念。比如合同法第三十六条规定, 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。再比如合同法第二百三十六条规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

    3.出租人未按照约定方式交付不能对承租人造成损害或者带来不利益。因为默认变更实际上仍旧是基于行为表象的一种推定,在法律没有明确规定的情况下必须严格认定。若欲使推定达到高度盖然性标准,则必须要满足不损害承租人权益这一条件,否则是对承租人的不公平,也有“强制推定”之嫌。当然,对损害的认定不能过于苛刻,法官应结合实际损失大小、当事人过错程度等具体情况进行判定。如果根据法律规定和合同约定,出租人之交付确有相当程度的瑕疵,或给承租人权益造成损害的,即使承租人接收房屋并缴纳租金,也不可推定双方就协议进行了变更,此种情况下承租人依旧保有追究出租人违约责任的权利。

    综上,房屋租赁合同纠纷案件中关于房屋交付的认定应以合同约定为基础,在合同没有约定和约定不明确的情况下,应依照合同法第六十一条、第六十二条确定,同时结合房屋占有使用情况、合同实际履行情况、当事人意思表示变化等因素,并根据公平原则、诚实信用原则进行综合认定。

    (作者单位:重庆市渝北区人民法院)

    (转载时间:2020年8月21日,

    原链接:http://rmfyb.chinacourt.org/paper/html/2020-08/21/content_171332.htm?div=-1)

责任编辑:鲁维佳    

文章出处:人民法院报2020年08月20日第07版    


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