【要点提示】

    《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。都具体规定了对依法成立的合同进行法律保护。因此对合同效力的认定就成了国家对合同的认可、保护与干涉的具体内容之一。

    【案情】

    原告 甲某，男，住某市某南街XXX号。

    被告 乙某，男，住某市幸福巷XXX号。

    被告 丙某，男，住某市某南街XXX号。

    被告 丁某，女，住某市某南街XXX号。

    原告甲某诉称，2002年3月18日原告甲某与被告乙某签订房屋买卖协议，乙某受其父亲委托将位于某市某南街XXX号房屋卖给原告甲某，原告于2002年3月20日缴纳转让金20000元后，被告乙某将此房屋的住房证及房屋钥匙交给原告，原告就住进此房。后2003年单位办理100%产权时，被告乙某又将其父亲的身份证及户口本交给原告，由原告补缴相关费用共计11166元，当时原告要求太铁第二建筑段变更房主名称，被告知等办理下证件后更名。2003年底乙某父亲过世，原告即要求二被告作为继承人办理过户，现诉至法院，请求贵院查明事实真相，判令被告继续履行合同，配合原告办理过户手续。

    被告乙某辩称，1997年由于发生变故我没有房屋居住，我哥丙某出于兄弟之情，让我暂住争议房屋，当时户主是我哥哥，因为是公房，住房证写我父亲的名字，但实际居住人是我哥哥，是81年从双塔寺铁路宿舍的住房调换到此房屋的。2002年由于我爱人生病急需用钱，没征得父亲和哥哥的同意，我私下和甲某签订了房屋转让协议，收取了甲某的2万元，将房屋交付甲某居住。直到2008年我哥哥的孩子要结婚，找到我让我腾房，知道我卖房后即让我找甲某协商腾房。2008年至2012  年，我哥也多次找甲某，但甲某一直没和我联系，直到我哥哥在得知2011年我父亲的房屋所有权证办下来后（因我父亲于2003年12月已经去世），依照法律程序办理了公证手续和房屋所有权证后，我才接到法院的传唤书。在这件事情中，我愿承担我应该承担的责任，我也意识到由于我法律意识的淡薄，使事情发展到如此地步，使我不能再和甲某履行这种无效协议。

被告丙某、丁某辩称，请求法院判决非法合同无效，立即返还房屋，保护产权人的合法权益。1、甲某的诉讼请求中写到，与被告乙某签订的房屋转让协议中，是受我父亲也是乙某父亲的委托转让给甲某的，实际情况是乙某在我父亲和其他直系亲属完全不知情的情况下和甲某的私下交易，请甲某拿出能证明我父亲委托或知情的证据来；2、2002年乙某与甲某签订房屋转让协议时，房子是我父亲在铁路部门工作40余年而获得的福利住房，甲某也应该知道公房是不能买卖的，他和乙某签订的转让协议是不合法的，是一个无效协议。甲某让乙某给他办理所谓的过户手续和履行合同是完全没有道理的，属于无理要求；3、我在2008年得知乙某私下和甲某签订的转让协议后，立即找到甲某让他腾房，也和我弟弟谈话让他把甲某给的2万元退还给甲某尽快把房屋还给我。在这四年当中，我多次找甲某协商此事，但他始终不和我谈。桥东派出所户籍民警刘建国可以证明我是2008年开始和他协商此事的；4、某铁路局2004年开始对所属房屋房改后，直到2011年9月份才把产权证集体办下来，产权所有人是我父亲，产权100%，我父亲生前八个子女，根据法律规定，我依法办理了公证手续（有某市城南公证处的公证书为证）由我一人继承此房屋的所有权，后到某市房产管理局办理了过户更名手续，于今年2月份领到了房屋所有权证，房屋所有权是我和我妻子丁某两人，共同共有。请求人民法院查明事实，解除甲某的非法协议、无效合同，维护我们的合法权益，使我们能早日住进自己的房子里。

    【审判】

    经审理查明，2002年3月18日原告甲某与被告乙某签订房屋转让协议，乙某将位于某市某南街XXX号（现改为XXX号楼）房屋转让给原告甲某，协议内容为：一、乙方（甲某）交甲方（乙某）转让金贰万元。甲方收到转让金后，为乙方办理购买房屋手续，购买房屋的一切正常费用全部由乙方负担。二、房屋购买的户主由乙方指定，甲方负责协助办理过户手续。三、甲方收到乙方转让金后，此房屋就归乙方居住或转租，在办理完购买手续后，此房屋全权交付乙方。四、若乙方因故无意购买此房，乙方向甲方交回此房，甲方退还乙方转让金贰万元。五、甲方若没有及时退还乙方转让金，乙方享有继续居住或转租的权力，在此期间双方均不承担各自的经济损失。该协议并由中间人签字。

    原告于2002年3月20日交付乙某转让金20000元后，被告乙某将此房屋的住房证（房主为乙某父亲）及房屋钥匙交给原告，原告入住该房。2003年底乙某父亲过世，于2004年7月22日注销户口。2003年单位进行房改时，原告持乙某父亲本人的身份证、户口本，按照单位核定乙某父亲所享受的房改政策，补缴了住房周转金10409元及住宅维修基金757元，共计11166元。在涉案房屋居住期间原告甲某于2003年9月21日缴纳暖气集资款1648元，2006年8月10日水表更换交费400元，2008年8月7日电表改造交费500元。2009年11月20日房地局给乙某父亲办理了位于某南街XXX号房屋的100%产权证（房产证号0058XXXX），房产证登记地址为某南街XXX号。该房屋已于2012年2月9日过户至被告丙某、丁某（二人为夫妻，丙某是乙某父亲儿子，乙某的哥哥）名下。被告丙某、丁某于次日入住该房屋，现与原告共同居住在争议房屋内。

    某市某区人民法院认为，被告乙某与原告甲某的签订房屋转让协议，收取原告甲某的房屋转让款、并实际交付房屋等一系列行为，应认定为是被告乙某的表见代理行为，该协议的实际交易主体是被告乙某之父与原告甲某。因庭审中原告甲某提供了中间人张少华的电话录音，证明被告乙某的转让行为经过其父亲的同意；并提供了乙某父亲的住房证、身份证、户口本复印件。乙某父亲去世时其身份证、户口本原件需办理销户手续，故原告甲某手中只能持有复印件；庭审时被告乙某、丙某对原告提供的证据均无异议，承认是原告甲某办理的房改手续，而单位办理房改需要提供户主住房证、身份证、户口本原件，故可推断在单位房改时，乙某父亲通过被告乙某提供了乙某父亲的住房证、身份证、户口本原件，原告甲某才能办理房改手续，并交纳了房改的购房款，进一步证实被代理人乙某父亲继续履行合同义务，应当视为被代理人乙某父亲对合同的完全认可。根据表见代理的构成要件“基于本人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由本人承受，或者代理人虽未获本人授权，而以代理人名义与相对人进行民事法律行为，本人知道而不作否认表示的，也是表见代理”之规定，因被告乙某是乙某父亲的儿子，又提供了乙某父亲的相关证件原件，结合证人证言，被告乙某的行为构成表见代理。原告甲某支付了合理对价，善意取得了争议房屋的使用权，转让协议应认定有效。且原告已入住该房十年，2003年底乙某父亲去世后，作为其子女包括本案的二被告均未对房屋转让提出任何异议。

    公房使用权是物权化了的租赁权，公房的承租人不仅具有使用公房的权利，而且具有占有、收益的权利。国家或单位对房屋的所有权虚化了，承租人获得永久性的占有权和使用权、低租金收益权。本案乙某父亲将讼争房屋有偿转让给原告甲某，正是其实现对公房收益权的一种方式。根据晋政发[1998]23号《某省人民政府关于进一步深化全省城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《某市公有住房出售管理办法》的规定，随着公有住房改革的深入和二级房产交易市场的放开，公房使用权已允许流通。但在实务中，在交换住房产权前转让公房使用权的，仍需征求公房所有权人即单位的同意，即在单位无异议、不侵害单位权益的前提下允许转让。原告甲某（与乙某父亲同为某铁路局职工）持有向单位缴纳房改交费手续的原件，实际居住该房十年并在居住期间向单位缴纳了该房的各种费用，说明单位对这一转让行为的默认。被告乙某代理其父与原告甲某订立的合同内容并不违反法律禁止性规定，是双方真实意思的表示。综上，该协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。故依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款第（一）项、第（二）项，第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，判决被告丙某、丁某于本判决生效后三十日内将位于某市某南街XXX号房屋的产权过户给原告甲某。过户费用由原告甲某负担。被告丙某、丁某不服本判决提起上诉，某市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的判决结果。

    【评析】

    近年来，由于房价上涨，关于房屋买卖合同纠纷的案件也逐渐增多，主要是体现在房屋出售方，因之前房屋出售的价格低于当下价格，在受买方交付房屋定金，且尚未将房屋交付受买方而反悔的事例。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。”此后，最高人民法院法发(1993)37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益，公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。同样，《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意反悔，若不履行便会产生法律的后果（或按违约制裁或按继续强制履行处理）。在本案中被告乙某属于完全行为民事行为能力人，且将房屋卖给原告甲某是其真实意思的表示，符合上述要求，他们之间的合同即为有效合同，合同的签订即发生法律效力，对合同双方的具有同等的约束力，且合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力，双方当事人均应严格按照合同约定的内容履行合同。