【案情简介】

    2017年12月，王某在销售人员的介绍下，看中了某瑞资产管理有限公司（以下简称“某瑞公司”）开发的位于郑州市的一处楼盘。随后，王某及其妻子杨某与某瑞公司签订了一份《内部定制协议》，约定：王某与杨某认购面积为120平方米的房屋一套，房屋带装修，总价款最终以《商品房买卖合同》的面积据实结算，实行多退少补。合同签订后，王某向某瑞公司缴纳了房屋定制意向金10.6万元，某瑞公司也出具了收据并加盖公司财务专用章。

    王某称，本以为签完合同自己就能很快拿到房屋钥匙，可直至2020年1月，该项目也一直未能开工建设，某瑞公司承诺的网签时间也一拖再拖。王某此后经多方打听得知，该项目未取得《商品房预售许可证》，开发商某瑞公司属于违规销售房产。多次与对方协商无果后，王某将开发商某瑞公司起诉到了法院，请求判令：依法确认王某夫妇与某瑞公司签订的《内部定制协议》无效；判令某瑞公司退还购房款10.6万元并支付利息。

    法院经审理认为，民事主体从事民事活动应遵守诚实信用原则，不得违反法律、法规的规定。商品房预售实行许可证制度、开发经营企业进行商品房预售，应当办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，不符合售房条件而订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，涉案楼盘至裁判做出之日仍未取得商品房预售许可证明，故王某夫妇与某瑞公司签订的《内部定制协议》因违反法律规定属于无效合同，合同无效合同关系自始不成立，故确认二原告与某瑞公司签订的《内部定制协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故二原告要求被告退还购房款10.6万元的诉讼请求，予以支持。遂依照相关法律规定，做出民事判决，判令：1.确认王某、杨某与某瑞公司签订的《内部定制协议》无效；2.某瑞公司于判决生效之日起十日内退还王某、杨某购房款10.6万元并支付利息至实际退还之日止；3.驳回王某、杨某的其他诉讼请求。

    【典型意义】

    百姓住房问题涉及千家万户，关系人民群众安居乐业，关系社会和谐稳定和经济健康发展。对于大多数普通中国老百姓而言，购买一套称心如意的房子或许是一代人甚至几代人的共同心愿。生活中，房屋预售这种制度由于销售价格相对低廉等受到不少人青睐，然而由于投资数额相对较大、履行期限相对较长、且预售房往往无法直接查看房屋实际情况等原因，因此种销售模式所产生的纠纷也随之增加。特别是我国法律规定，对商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。然而生活中，仍有些开发商在开发过程中，在面临资金短缺、资金链断裂的窘境时，以“联建开发”“共同投资”等为名，行卖房之实，无证仍变相预售房屋，既违背了诚实信用原则，也违反了商品房预售许可制度，扰乱了正常的房地产销售秩序。本案中，人民法院依法判令确认开发商与与买受人订立的商品房预售合同无效，开发商退还购房款及利息，有效保障了房屋买受人的合法权益，有助于引导房地产企业重品质、守诚信，对促进构建和谐的房地产市场环境，不断提升优化法治化营商环境的能力水平贡献了力量。也提醒广大购房者，在买房前一定要擦亮双眼，切记先查验拟购买的房屋是否符合销售条件，同时要充分考察开发商开发房地产的资质，应当着重审查买卖标的物是否合法，即该项目是否已取得“五证”，包括：《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，切不可因一时“贪便宜”而给自身造成不必要的损失。